Avec la récente adoption de la loi anti-Airbnb, les règles pour la location de meublés touristiques via des plateformes comme Airbnb évoluent de manière significative.
Portée par la députée Annaïg Le Meur, cette loi introduit plusieurs nouvelles restrictions pour les locations de courte durée. L’objectif est de répondre aux besoins croissants en logement dans les zones tendues et d’inciter les propriétaires à opter pour des baux longs, moins avantageux fiscalement mais plus stables pour les résidents locaux.
Cet article explore les principaux changements de cette loi et les options stratégiques pour les propriétaires souhaitant préserver la rentabilité de leur investissement immobilier.
Dès 2025, l’abattement fiscal sur les revenus locatifs des meublés touristiques passe de 50 % à 30 %. Cette baisse représente une réduction significative de l’avantage fiscal qui rendait la location courte durée particulièrement attractive. Désormais, les propriétaires de biens loués sur des plateformes comme Airbnb ou Abritel bénéficieront d’un régime fiscal similaire à celui de la location longue durée, ce qui pourrait réduire l’intérêt de la location touristique pour certains investisseurs.
Pourquoi ce changement ?
Les pouvoirs publics estiment que cet abattement initial de 50 % favorisait excessivement la location de courte durée par rapport à la location nue. En abaissant cet avantage, la loi espère encourager les propriétaires à se tourner vers des locations de longue durée pour répondre aux besoins en logement dans des zones à forte demande.
Impact pour les propriétaires
Cette baisse d’abattement signifie des impôts supplémentaires pour les propriétaires, qui devront envisager des ajustements pour maintenir la rentabilité de leurs locations touristiques.
Les meublés classés, qui bénéficiaient auparavant d’un abattement de 71 % sur les revenus locatifs, voient cet abattement ramené à 50 %. Par ailleurs, le plafond de revenus locatifs pour pouvoir bénéficier de cet abattement est abaissé de 188 700 € à 77 000 €. Ce changement affecte particulièrement les biens haut de gamme ou ceux qui génèrent des revenus locatifs élevés.
Pourquoi ces limitations ?
La distinction entre les meublés classés et non classés avait pour but d’encourager les locations touristiques offrant un confort supérieur. Cependant, la nouvelle loi juge cet avantage excessif, visant ainsi à aligner les régimes fiscaux des meublés de tourisme avec ceux de la location nue pour réduire l’attractivité des locations temporaires.
Pour les propriétaires de meublés classés
Bien que les avantages fiscaux soient réduits, le statut de meublé classé reste une option intéressante pour bénéficier d’un abattement plus élevé. Les propriétaires de ces biens peuvent envisager des ajustements en augmentant le confort et la qualité des prestations afin de justifier des tarifs de location plus élevés.
L’alignement des régimes fiscaux des locations de courte et de longue durée est une volonté affichée du législateur. La députée Annaïg Le Meur a proposé un amendement pour élever l’abattement fiscal des locations de longue durée de 30 % à 50 %, bien que cet amendement ne soit pas encore finalisé dans le budget 2025.
Implications pour les propriétaires de meublés touristiques
Cet alignement de fiscalité vise à créer un cadre où la location de longue durée serait aussi attractive fiscalement que la location de courte durée. Cependant, même avec cet alignement partiel, certains propriétaires pourraient préférer la location longue durée pour la stabilité qu’elle offre.
Conseil
Les propriétaires de meublés touristiques devront surveiller de près les évolutions législatives pour anticiper d’éventuels changements fiscaux en 2025 et au-delà.
La loi impose de nouvelles exigences en matière de performance énergétique pour les locations de courte durée. Dès 2025, les logements classés G seront interdits à la location en tant que meublés touristiques. En 2028, cette interdiction s’étendra aux biens classés F, et en 2034, tous les logements touristiques devront obtenir un DPE (diagnostic de performance énergétique) de niveau D minimum.
Objectif de ces restrictions
La mise en conformité énergétique des biens répond à la volonté de réduire l’impact environnemental des logements et d’améliorer les conditions d’habitat. Les passoires thermiques sont particulièrement visées, car elles consomment beaucoup d’énergie.
Implications pour les propriétaires
Les propriétaires devront prévoir des travaux pour améliorer l’isolation thermique de leurs biens et respecter les nouvelles normes. Bien que ces travaux puissent représenter un investissement important, ils permettront de valoriser le bien sur le long terme.
L’une des grandes nouveautés de cette loi réside dans les pouvoirs accordés aux maires pour réguler la location touristique au niveau local. Désormais, les maires peuvent instaurer un quota de locations de courte durée au sein de leur commune. Cela signifie qu’ils ont la possibilité de limiter le nombre de logements disponibles sur des plateformes comme Airbnb, en fonction des besoins de leur population.
Pourquoi cette mesure ?
Dans les zones tendues, où la demande de logement est particulièrement élevée, de nombreux logements sont convertis en meublés touristiques, ce qui réduit l’offre de logements disponibles pour les habitants. En donnant aux maires le pouvoir de réguler cette offre, la loi vise à garantir un accès plus équitable au logement pour les résidents locaux.
Impact pour les propriétaires
Les propriétaires de biens en zones tendues pourraient se voir refuser l’autorisation de louer leurs biens en courte durée si leur commune atteint le quota autorisé. Il est donc conseillé de suivre de près les décisions locales et de se renseigner auprès de leur mairie pour comprendre les règles en vigueur dans leur zone.
Pour les propriétaires qui tiraient d’importants revenus de la location touristique, ces nouvelles restrictions représentent un frein. Les ajustements fiscaux, énergétiques, et les limitations de durée impactent directement la rentabilité des biens mis en location.
Stratégie
Les propriétaires devront réévaluer leurs plans financiers et locatifs pour compenser ces restrictions. La diversification des types de locations (notamment en passant à des baux plus longs) peut être une solution à envisager.
Pour les propriétaires de plusieurs biens ou souhaitant optimiser leur fiscalité, l’option de la Société Civile Immobilière (SCI) peut être une solution viable. Ce statut permet de bénéficier d’avantages fiscaux non accessibles aux particuliers, notamment en termes de déduction des charges et d’optimisation fiscale.
Avantages de la SCI
En créant une SCI, les propriétaires peuvent répartir les charges et bénéficier de possibilités de déduction des frais. Ce statut est également idéal pour gérer la transmission des biens, car il facilite le transfert des parts sociales sans droits de succession élevés.
Recommandation
Pour évaluer la pertinence d’une SCI en fonction de leur situation, les propriétaires peuvent consulter des experts comptables ou des juristes spécialisés. Manava Conciergerie recommande la société DOUGS, partenaire spécialisé dans la comptabilité, la création d’entreprise et en conseil juridique.
Face à ces nouvelles réglementations, il est essentiel pour les propriétaires de meublés touristiques de repenser leur stratégie. Cela pourrait signifier une diversification des investissements ou l’adaptation des logements aux normes énergétiques.
Options stratégiques
Les propriétaires peuvent envisager d’optimiser leurs biens pour la location longue durée, d’investir dans des travaux pour répondre aux nouvelles normes DPE, ou encore de rénover pour obtenir le statut de meublé classé.
Un investissement pérenne
Ces efforts peuvent transformer un simple investissement locatif en un bien à haute valeur ajoutée, capable de générer des revenus stables et de répondre aux évolutions législatives et écologiques.
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